Wer heute eine Gewerbeimmobilie bewertet, schaut traditionell auf die Lage, das Baujahr und die Mietvertragslaufzeiten. Doch diese Parameter greifen im aktuellen Marktumfeld zu kurz. Wir erleben eine fundamentale Verschiebung: Die Nutzbarkeit einer Fläche wird zunehmend durch ihre technischen Kapazitäten definiert. In einer Welt, die auf Daten, Elektromobilität und Hochautomatisierung basiert, wird die Immobilie zum aktiven Bestandteil der Wertschöpfungskette des Mieters. Infrastruktur ist damit zum härtesten Wettbewerbsvorteil im Kampf um erstklassige Mieter geworden.
Energie: Vom Kostenfaktor zum strategischen Asset
Die Energiefrage hat sich von einer reinen Nebenkostenposition zu einem strategischen Entscheidungskriterium entwickelt. Unternehmen stehen unter massivem Druck, ihre ESG-Ziele (Environmental, Social, Governance) zu erreichen und gleichzeitig ihre Betriebskosten zu stabilisieren.
Ein Gewerbepark, der im Jahr 2025 über eine eigene Energieinfrastruktur verfügt – etwa durch großflächige Photovoltaik-Anlagen, moderne Batteriespeicher und ein intelligentes Lastmanagement –, bietet dem Mieter zwei entscheidende Vorteile:
- Preisstabilität: Teilweise Unabhängigkeit von volatilen Strommärkten durch Eigenstromnutzung.
- Dekarbonisierung: Der Mieter kauft die „grüne Energie“ direkt mit der Fläche ein, was seine eigene CO2-Bilanz massiv verbessert.
Für Investoren bedeutet dies: Ein Gebäude ohne nennenswerte regenerative Energiekapazitäten riskiert, in naher Zukunft als „Stranded Asset“ eingestuft zu werden, da es die Anforderungen moderner Flottenmanager (E-Ladeinfrastruktur) und Industriebetriebe nicht mehr erfüllen kann.
Konnektivität: Das Nervensystem der modernen Industrie
„Internet vorhanden“ war gestern. Im Zeitalter von Industrie 4.0, Echtzeit-Logistik und KI-gestützten Prozessen ist die digitale Konnektivität das Nervensystem jeder Gewerbeeinheit. Was Unternehmen heute wirklich brauchen, ist Redundanz und Latenzfreiheit.
Ein zukunftsfähiger Standort muss heute folgende Kriterien erfüllen:
- Glasfaser-Redundanz: Mindestens zwei unabhängige Anbieter und physisch getrennte Trassenführungen ins Gebäude, um Ausfallsicherheit zu garantieren.
- 5G-In-Building-Versorgung: Die nahtlose Vernetzung von Maschinen, Robotern und mobilen Endgeräten innerhalb der Hallen und Büros.
- Edge-Computing-Kapazitäten: Räumlichkeiten, die die notwendige Kühlung und Stromversorgung für lokale Serverstrukturen bieten, um Datenlatenzen zu minimieren.
Investoren sollten die Konnektivität eines Standortes nicht als gegeben voraussetzen, sondern als aktives Qualitätsmerkmal vermarkten. Ein „Certified Connectivity“-Status kann heute oft höhere Mietaufschläge rechtfertigen als eine Marmorlobby.
Sicherheit und Resilienz: Der Schutz vor neuen Bedrohungen
Sicherheit wurde lange Zeit auf Zäune und Wachdienste reduziert. Im Jahr 2025 umfasst der Begriff Sicherheit vor allem die Resilienz gegenüber physischen und digitalen Störungen.
Die zunehmende Vernetzung der Gebäudeleittechnik (Smart Building) macht Immobilien zu potenziellen Zielen für Cyberangriffe. Investoren, die in zertifizierte Cybersecurity für ihre Gebäudesteuerung investieren, schützen nicht nur ihre eigene Anlage, sondern garantieren dem Mieter die Aufrechterhaltung seiner Betriebsfähigkeit.
Zusätzlich rückt die physische Betriebssicherheit in den Fokus:
- USV-Anlagen (Unterbrechungsfreie Stromversorgung): Kritische Infrastruktur für Mieter in Laboren oder Rechenzentren.
- Hochwasserschutz und Klimaresilienz: Bauliche Maßnahmen, die den Betrieb auch bei extremen Wetterereignissen sicherstellen.
Investoren-Nutzen: Bewertung jenseits der Quadratmeter
Für Sie als Investor bedeutet dieser Fokus auf Infrastruktur eine Neuausrichtung der Due Diligence. Die Frage lautet nicht mehr nur: „Wie viele Quadratmeter hat die Halle?“, sondern: „Wie viel Ampere liefert der Anschluss? Wie viele Terabit die Leitung? Und wie autark ist das System im Notfall?“
Die Vorteile dieser „Infrastruktur-Prämie“ liegen auf der Hand:
- Höhere Mieterbindung: Ein Mieter, dessen technisches Setup perfekt auf die Infrastruktur des Gebäudes abgestimmt ist, wechselt den Standort deutlich seltener. Die Wechselkosten wären schlicht zu hoch.
- Wertstabilität: Technisch exzellent ausgestattete Gebäude altern langsamer. Während sich Architekturgeschmäcker ändern, bleibt der Bedarf an Strom und Daten konstant hoch.
- Besseres Risk-Rating: Banken und Versicherungen honorieren resiliente Infrastrukturen durch bessere Konditionen, da das Risiko eines betriebsbedingten Mietausfalls sinkt.
Experten-Fazit: Im modernen Gewerbemarkt ist die Immobilie die Hardware und der Mieter die Software. Nur wenn die Hardware leistungsfähig genug ist, kann die Software des Mieters effizient laufen.
Fazit: Die Zukunft gehört den „High-Performance“-Flächen
Die Qualität eines Gewerbestandortes definiert sich heute über seine Fähigkeit, technologische Entwicklungen nicht nur mitzumachen, sondern aktiv zu unterstützen. Investoren, die Infrastruktur als integralen Bestandteil ihres Produkts begreifen und nicht als notwendiges Übel, schaffen echte Zukunftsfähigkeit. Der Wandel vom Vermieter von „Beton auf Zeit“ hin zum Anbieter von „hochverfügbarer Infrastruktur“ ist der entscheidende Schritt, um in einem anspruchsvollen Markt langfristig erfolgreich zu bleiben.
