In der klassischen Immobilienlehre war die Gleichung simpel: Je länger die Restlaufzeit der Mietverträge, desto höher die Sicherheit und desto wertvoller das Objekt. Investoren und Banken jagten jahrzehntelang dem „Zehn-Jahres-Vertrag mit Verlängerungsoption“ hinterher. Doch wer heute, im Jahr 2025, starr an diesem Paradigma festhält, verkennt die neuen Realitäten der globalen Marktdynamik. Kurzfristige Laufzeiten sind nicht länger ein Zeichen von Instabilität, sondern – richtig eingesetzt – ein hochwirksames strategisches Instrument zur Wertsteigerung.
Die WALT-Illusion: Wenn Sicherheit zum Risiko wird
Der Fokus auf einen hohen WALT suggeriert eine Planungssicherheit, die oft trügerisch ist. In einer Zeit, in der sich Industrien innerhalb von fünf Jahren komplett transformieren, ist ein zehnjähriger Mietvertrag mit einem Unternehmen, dessen Geschäftsmodell unter Druck gerät, kein Sicherheitsanker, sondern ein Klumpenrisiko.
Zudem birgt die Langfristigkeit ein oft unterschätztes ökonomisches Risiko: die Entkoppelung vom Markt. Trotz Indexierungsklauseln hinken festgeschriebene Mieten in dynamischen Wachstumsphasen oder bei sprunghaften Inflationsentwicklungen oft der tatsächlichen Marktmiete hinterher. Der Investor ist in einem „Locked-in“-Szenario gefangen, während die Opportunitätskosten steigen.
Kurzfristigkeit als Ertrags-Turbo
Warum also bewusst auf kurze Laufzeiten setzen? Die Antwort liegt im aktiven Yield Management, wie wir es aus der Luftfahrt- oder Hotelbranche kennen.
- Marktnahe Bepreisung: Kurze Zyklen erlauben es dem Asset Management, die Mieten in kurzen Abständen an die tatsächliche Nachfrage und die aktuelle Inflationsrate anzupassen. In einem Umfeld steigender Flächenknappheit ist die Neuvermietung nach drei Jahren fast immer lukrativer als die Fortführung eines Altvertrages.
- Agilitäts-Prämie: Mieter im Jahr 2025 verlangen Flexibilität für ihre volatilen Personalplanungen und Lieferketten. Für das Recht, Verträge kurzfristig anpassen oder kündigen zu können, zahlen sie eine signifikante „Flexibilitäts-Prämie“ auf den Quadratmeterpreis. Kurze Laufzeiten sind somit eine zusätzliche Einnahmequelle.
- Optimierung des Mieter-Mix: Kurze Laufzeiten geben dem Eigentümer die Möglichkeit, den Mieter-Mix eines Objekts aktiv und zeitnah zu kuratieren. Synergien zwischen Mietern können schneller hergestellt und „Störfaktoren“ im Ökosystem des Gewerbeparks effizienter bereinigt werden.
Risiko-Steuerung durch Granularität
Das Geheimnis einer erfolgreichen Strategie mit kurzen Laufzeiten liegt in der Granularität. Das Risiko entsteht nicht durch die Kürze der Verträge an sich, sondern durch deren Gleichzeitigkeit.
Ein intelligentes Asset Management sorgt für ein „Staffel-Modell“. Wenn in einem Objekt mit 20 Mietern jedes Jahr nur 15–20 % der Mietverträge zur Disposition stehen, entsteht ein kontinuierlicher Cashflow bei gleichzeitiger maximaler Anpassungsfähigkeit. Die Volatilität wird nicht durch die Dauer der Verträge, sondern durch die Diversifikation der Enddaten beherrscht. In diesem Szenario ist die Fluktuation kein Problem, sondern der Motor für die Mietpreisoptimierung.
Finanzierung und Bewertung im Wandel
Die größte Hürde für kurzfristige Laufzeiten war lange Zeit die Sichtweise der finanzierenden Banken. Doch auch hier findet ein Umdenken statt. Kreditinstitute beginnen zu verstehen, dass eine Immobilie mit vielen kurzen, aber hochpreisigen Verträgen in einem fungiblen Markt oft resilienter ist als ein Single-Tenant-Objekt mit langer Laufzeit.
Bei der Bewertung (Valuation) rückt zunehmend die Marktgängigkeit der Fläche in den Vordergrund. Ein Objekt, das beweist, dass es ständig „frische“ Mieter zu Spitzenpreisen anzieht, wird im Jahr 2025 oft mit einem geringeren Risikoverzinsungssatz bewertet als eine Immobilie, deren Cashflow auf einem einzigen, potenziell brüchigen Versprechen für das Jahr 2034 basiert.
Thought Leadership Point: Wahre Sicherheit für den Investor resultiert im Jahr 2025 nicht aus der Unterschrift unter einem 10-Jahres-Vertrag, sondern aus der Anziehungskraft der Fläche. Eine Fläche, die jeder will, braucht keine langen Verträge.
Fazit: Vom Verwalter zum aktiven Portfoliomanager
Die Akzeptanz und der strategische Einsatz kurzer Laufzeiten markieren den Übergang vom passiven Verwalter zum aktiven Portfoliomanager. Wer Kurzfristigkeit als Chance begreift, gewinnt die Kontrolle über seine Rendite zurück.
Es erfordert zweifellos mehr operative Exzellenz und ein tieferes Marktverständnis, ein solches Modell zu fahren. Doch die Belohnung ist ein Portfolio, das nicht nur resilienter gegen wirtschaftliche Schocks ist, sondern auch deutlich schneller von Aufschwungphasen profitiert. Kurzfristige Laufzeiten sind keine Gefahr – sie sind die Versicherung gegen die Irrelevanz in einem sich rasant wandelnden Markt.
