Die Planung von Gewerbeparks folgte über Jahrzehnte einem linearen Prinzip: Ein spezifischer Nutzertyp wurde identifiziert, und das Gebäude wurde passgenau um dessen Bedürfnisse herum errichtet. Was in stabilen Märkten effizient war, erweist sich im Jahr 2026 als gefährliche Sackgasse. Wenn Ankermieter heute ihre Geschäftsmodelle ändern oder Flächen reduzieren, stehen Investoren oft vor der Herausforderung, hochspezialisierte, aber unflexible Flächen neu vermarkten zu müssen. Die Lösung für dieses Dilemma liegt in der strukturellen Modularität.
Was bedeutet Modularität im strategischen Sinne?
Modularität im Gewerbebau ist weit mehr als das bloße Verschieben von Trockenbauwänden. Es handelt sich um ein ganzheitliches technisches und architektonisches Konzept, das bereits in der Rohbauphase beginnt. Ein modularer Gewerbepark zeichnet sich durch drei Kernelemente aus:
- Systematisches Achsraster: Gebäude werden in einheitlichen Rastern geplant, die sowohl kleinteilige Büronutzungen als auch großflächige Labor- oder Produktionslayouts zulassen.
- Dezentrale Haustechnik: Statt riesiger zentraler Anlagen werden TGA-Systeme (Technische Gebäudeausrüstung) modular aufgebaut, sodass einzelne Einheiten autark betrieben, abgerechnet und klimatisiert werden können.
- Lastkapazitäten und lichte Höhen: Durch großzügigere Planung von Bodenlasten und lichten Höhen im gesamten Objekt wird die Barriere zwischen „reiner Logistik“ und „hochwertiger Veredelung“ aufgehoben.
Reduktion des Leerstandsrisikos durch Anpassungsfähigkeit
Die Resilienz eines Gewerbeparks bemisst sich an seiner Fähigkeit, den Mieterwechsel so reibungsarm wie möglich zu gestalten. Starre Konzepte führen bei einem Mieterwechsel oft zu monatelangen Umbauphasen und hohen CapEx-Investitionen (Investitionsausgaben).
Modulare Konzepte hingegen reduzieren das Leerstandsrisiko, da die Flächen „mitatmen“. Verkleinert sich ein Mieter, kann die freiwerdende Fläche ohne tiefgreifende Eingriffe in die Bausubstanz an einen neuen Nutzer abgetrennt werden. In einem volatilen Markt ist diese Geschwindigkeit der Wiedervermietung ein entscheidender Wettbewerbsvorteil. Ein Gebäude, das sich innerhalb von Wochen statt Monaten an neue Anforderungen anpasst, schützt den Cashflow des Investors unmittelbar.
Der Investoren-Nutzen: Werterhalt und Exit-Sicherheit
Aus der Perspektive eines institutionellen Investors oder Private-Equity-Hauses bietet die Modularität handfeste finanzmathematische Vorteile:
- Höhere Drittverwendungsfähigkeit: Die Bankenbewertung (Beleihungswert) profitiert massiv davon, wenn ein Objekt nicht nur für einen speziellen Nutzer (Single-Tenant), sondern für eine breite Masse an potenziellen Nachnutzern funktioniert.
- Optimierte Lifecycle-Costs: Auch wenn die Initialkosten für ein modulares Gebäude (z.B. durch höhere Lastreserven oder dezentrale Technik) ca. 5–10 % höher liegen können, amortisieren sich diese Kosten bereits beim ersten größeren Mieterwechsel durch eingesparte Umbaukosten.
- Nachhaltigkeit und ESG: Ein modulares Gebäude ist per se nachhaltiger. Da weniger Substanz bei Mieterwechseln zerstört und neu aufgebaut werden muss, verbessert sich die CO2-Bilanz über den Lebenszyklus (LCA) erheblich.
Strategischer Vergleich: Starr vs. Modular
| Merkmal | Klassisch/Starr | Modular/Resilient |
| Nachnutzung | Teure Kernsanierung nötig | Geringfügige Anpassung |
| Mieterstruktur | Oft Single-Tenant Fokus | Multitenant-fähig ab Tag 1 |
| Technik-Layout | Zentral & unflexibel | Dezentrale Module |
| Marktwert-Stabilität | Sinkt bei Mieter-Auszug stark | Bleibt durch Flexibilität hoch |
Die Psychologie des Mieters
Im Jahr 2026 suchen Unternehmen Sicherheit nicht mehr in langen Verträgen, sondern in der Sicherheit, dass ihr Standort mit ihrem Erfolg (oder Misserfolg) Schritt halten kann. Ein Gewerbepark, der modular aufgebaut ist, signalisiert dem Mieter: „Wir sind dein Partner für die nächsten zehn Jahre, egal wie sich dein Business entwickelt.“ Diese psychologische Bindung durch Flexibilität führt paradoxerweise oft zu längeren tatsächlichen Verweildauern der Mieter, da ein Umzug schlichtweg nicht notwendig wird.
Fazit: Modularität als Versicherungspolice
Modulare Flächenkonzepte sind die bauliche Antwort auf die ökonomische Unsicherheit. Für Investoren fungiert die Modularität als eine Art Versicherungspolice gegen den strukturellen Wandel. Ein Gewerbepark, der heute modular geplant wird, entzieht sich dem Schicksal, in zehn Jahren als „Stranded Asset“ – also als wertlose, nicht mehr marktfähige Immobilie – zu enden.
Resilienz entsteht nicht durch die Stärke des Betons, sondern durch die Intelligenz der Struktur. Investoren, die dies erkennen, positionieren sich nicht nur als Marktbeobachter, sondern als strategische Gestalter, die zukunftsfeste Werte schaffen.
