In der traditionellen Immobilienwirtschaft war die Welt klar geordnet: Industrie fand im Gewerbepark am Stadtrand statt, Logistik an den Autobahnkreuzen und das Büro in der prestigeträchtigen Innenstadt oder im Business-District. Doch diese starren Grenzen lösen sich im Zuge der digitalen Transformation und veränderter Lieferketten-Logik unaufhaltsam auf. Wir erleben die Ära der konvergenten Flächennutzung.
Die Treiber der Verschmelzung: Technologie und Urbanisierung
Zwei Hauptfaktoren haben diesen Prozess beschleunigt. Zum einen die Technologie: Moderne Fertigungsverfahren wie 3D-Druck oder hochautomatisierte, emissionsarme Produktion (Clean Production) benötigen keine riesigen, rauchenden Schlot-Areale mehr. Sie sind leise, sauber und lassen sich problemlos in Büro- oder sogar Wohnumfelder integrieren.
Zum anderen die Urbanisierung und der E-Commerce: Die Forderung nach einer „Last-Mile-Logistik“, die Waren innerhalb von Stunden zum Kunden bringt, zwingt Logistikflächen zurück in die Zentren. Da dort der Platz begrenzt und teuer ist, entstehen hybride Hochhäuser, die Logistik im Erdgeschoss und Büro- oder Laboreinheiten in den Obergeschossen vereinen.
Multi-Use ist kein Trend, sondern eine Notwendigkeit
Wenn wir heute von Multi-Use sprechen, meinen wir nicht mehr nur das Café im Foyer eines Bürogebäudes. Wir sprechen von struktureller Synergie. Ein modernes Gebäude im Jahr 2026 kann folgende Funktionen gleichzeitig erfüllen:
- Showroom & Verkauf: Repräsentative Flächen im Erdgeschoss.
- Light Industrial: Urbane Produktion oder Endmontage im hinteren Bereich.
- Last-Mile-Hub: Ein automatisiertes Lager für die lokale Verteilung.
- Headquarter-Funktion: Hochwertige Büroflächen und Meeting-Zonen in den oberen Etagen.
Diese „vertikale Integration“ von Funktionen optimiert nicht nur die Flächennutzung, sondern reduziert auch den ökologischen Fußabdruck, da Pendelwege und Transportfahrten minimiert werden.
Der Investoren-Nutzen: Ein neues Paradigma der Risikobewertung
Für Investoren verändert diese Entwicklung die Art und Weise, wie Risiken bewertet werden müssen, grundlegend. Das klassische Risiko der „Mono-Nutzung“ – also die totale Abhängigkeit von einer einzigen Branche oder Nutzungsart – wird durch Multi-Use-Konzepte massiv abgefedert.
- Resilienz durch Diversifikation im Objekt: Sinkt die Nachfrage nach klassischen Büroflächen, können hybride Gebäude dank ihrer baulichen Flexibilität (höhere Deckenlasten, größere Aufzugskapazitäten) schneller in Forschungs- oder Logistikflächen umgewidmet werden.
- Höhere Drittverwendungsfähigkeit: Ein Gebäude, das von Anfang an für mehrere Nutzungsszenarien konzipiert wurde, hat einen deutlich längeren Lebenszyklus. Die Exit-Szenarien für Investoren vervielfachen sich, da der Käuferkreis nicht auf eine Nische beschränkt bleibt.
- Mietrendite vs. Flexibilitätsaufschlag: Während reine Logistikhallen oft geringere Margen erzielen, erlauben hybride Konzepte Mischkalkulationen, die durch den hochwertigen Büro- oder Ausstellungsanteil die Gesamtrendite des Objekts heben.
Experten-Einschätzung: Die Risikobewertung von morgen schaut weniger auf die aktuelle Mieterliste, sondern auf die physische Adaptivität der Struktur. Je unbestimmter eine Fläche in ihrer Endnutzung ist, desto wertvoller wird sie langfristig.
Die Herausforderung: Baurecht und Regulierung
Trotz der klaren Marktmechanik hinkt die Regulatorik oft noch hinterher. Die deutsche Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterscheidet nach wie vor streng zwischen Gewerbegebieten und Mischgebieten. Hier ist jedoch Bewegung spürbar: Das „Urbane Gebiet“ (§ 6a BauNVO) war erst der Anfang. Investoren und Marktbeobachter müssen heute verstehen, wie man innerhalb bestehender rechtlicher Rahmenbedingungen maximale Flexibilität schafft oder aktiv auf eine moderne Auslegung der Nutzungsgrenzen hinarbeitet.
Fazit: Die Auflösung der Grenzen als Chance
Die Konvergenz von Industrie, Logistik und Büro ist die Antwort auf die Komplexität unserer modernen Wirtschaft. Wer als Marktteilnehmer weiterhin in Silos denkt, riskiert Fehlinvestitionen in Immobilien, die in zehn Jahren als „Stranded Assets“ enden könnten. Die Gewinner der nächsten Dekade sind jene, die Flächen als dynamische Ressourcen begreifen, die sich dem Bedarf des Marktes anpassen – und nicht umgekehrt. Multi-Use ist die Versicherungspolice für das Portfolio der Zukunft.
