Flexible Mietmodelle im Gewerbebereich: Chancen und Risiken für Investoren

Lange Zeit war das Geschäft mit Gewerbeimmobilien vergleichsweise vorhersehbar: Ein bonitätsstarker Mieter unterschrieb einen langfristigen Mietvertrag über zehn oder fünfzehn Jahre, und der Investor konnte mit stabilen Cashflows kalkulieren. Diese Planbarkeit war das Fundament für die Bewertung und Finanzierung von Gewerbeobjekten. Doch im Jahr 2025 hat sich das Blatt gewendet. Getrieben durch volatile Märkte und neue Arbeitswelten fordern Mieter zunehmend Verträge, die sich ihrer geschäftlichen Dynamik anpassen. „Flexibilität“ ist hierbei jedoch kein bloßes Schlagwort, sondern eine strukturelle Veränderung der Assetklasse.

Die Evolution der Mietmodelle: Vom Quadratmeter zum Service

Wir beobachten eine Verschiebung von der reinen Flächenvermietung hin zum „Space-as-a-Service“ (SaaS). Dabei geht es nicht mehr nur um das Zurverfügungstellen von Beton und Glas, sondern um ein ganzheitliches Nutzungserlebnis. Flexible Mietmodelle umfassen heute alles von monatlich kündbaren Co-Working-Kontingenten bis hin zu „Plug-and-Play“-Büros, die voll ausgestattet und inklusive Infrastruktur vermietet werden.

Für den Investor bedeutet dies einen Paradigmenwechsel: Die Immobilie wandelt sich von einer passiven Anlage in ein operatives Geschäft.

Die Chancen: Rendite-Alpha durch Flexibilität

Warum sollten sich Investoren auf das vermeintliche Risiko kürzerer Laufzeiten einlassen? Die Antwort liegt in der Rendite-Optimierung:

1. Der „Flex-Aufschlag“: Mieter sind bereit, für die gewonnene unternehmerische Agilität einen signifikanten Aufpreis pro Quadratmeter zu zahlen. In A-Lagen können die effektiven Mieten bei flexiblen Modellen 20 % bis 40 % über dem Marktdurchschnitt für konventionelle Langfristmieten liegen.
2. Reduzierung von Leerstandskosten: Durch kleinteiligere und flexiblere Vermietung lassen sich Restflächen, die früher als „totes Kapital“ galten, effizient monetarisieren. Ein dynamischer Mix aus verschiedenen Mietergrößen stabilisiert die Auslastung des Gesamtobjekts.
3. Attraktivität für High-Growth-Unternehmen: Start-ups und Scale-ups, die heute noch klein sind, aber morgen massiven Flächenbedarf haben könnten, binden sich nicht an starre Verträge. Wer Flexibilität bietet, sichert sich den Zugang zu den Mietern der Zukunft.

Die Risiken: Volatilität und operativer Aufwand

Wo Chancen sind, lauern im professionellen Immobilienmanagement auch erhebliche Risiken, die eine nüchterne Betrachtung erfordern:

• Höhere OpEx (Operational Expenditure): Kurze Laufzeiten bedeuten häufigere Mieterwechsel. Dies führt zu höheren Kosten für Vermarktung, Provisionen und Instandsetzung. Zudem erfordern Service-Modelle (Internet, Reinigung, Community Management) ein deutlich intensiveres Asset Management.
• Cashflow-Volatilität: Die Vorhersehbarkeit der Einnahmen sinkt. Während ein 10-Jahres-Vertrag Sicherheit bei der Schuldendeckung bietet, können bei flexiblen Modellen Konjunktureinbrüche unmittelbare Auswirkungen auf die Liquidität haben.
• Herausforderung bei der Finanzierung: Viele Banken bewerten Immobilien nach wie vor primär auf Basis des WALT (Weighted Average Lease Term). Ein Portfolio mit hohem Flex-Anteil wird oft mit höheren Risikoaufschlägen belegt oder erfordert eine höhere Eigenkapitalquote.

Die richtige Struktur: Der hybride Ansatz

Erfolgreiche Investoren agieren im Jahr 2025 nicht nach dem Alles-oder-nichts-Prinzip. Die Lösung liegt in der hybrigen Portfoliostruktur. Ein bewährtes Modell ist die Aufteilung eines Objekts in verschiedene Risikozonen:

• Der Anker-Kern (60–70 %): Langfristige Verträge mit etablierten Unternehmen sichern die Grundfinanzierung und decken die Fixkosten sowie den Schuldendienst ab.
• Die Flex-Schicht (30–40 %): Hier werden Flächen mit kürzeren Laufzeiten und höherer Bepreisung angeboten. Diese Schicht dient als Rendite-Turbo und ermöglicht es, auf Marktveränderungen schnell zu reagieren.

Dieser Mix verbessert das Risikoprofil, da die Flex-Flächen bei steigender Nachfrage sofort im Preis angepasst werden können (Inflationsschutz), während der Anker-Kern die nötige Stabilität für Banken und Versicherungen liefert.

Technologische Enabler als Erfolgsfaktor

Die effiziente Verwaltung flexibler Modelle ist ohne moderne PropTech-Lösungen nicht mehr darstellbar. Investoren müssen in digitale Infrastrukturen investieren, die Zugangskontrollen, Buchungssysteme und verbrauchsabhängige Abrechnungen automatisieren. Nur wenn die Verwaltungskosten durch Skalierung und Automatisierung niedrig gehalten werden, schlägt sich der Flex-Aufschlag auch tatsächlich in einer höheren Netto-Rendite nieder.

Fazit: Flexibilität als strategisches Instrument

Flexible Mietmodelle sind weder ein vorübergehender Trend noch eine universelle Lösung für jedes Objekt. Sie sind ein strategisches Instrument zur Steigerung der Flächeneffizienz und der Rendite. Investoren müssen jedoch ehrlich bewerten, ob ihre Management-Strukturen und ihre Finanzierungspartner für diesen operativen Ansatz bereit sind.

Glaubwürdigkeit im Markt gewinnt heute derjenige, der Flexibilität nicht als Notlösung bei Leerstand verkauft, sondern sie als integralen Bestandteil eines modernen, resilienten Nutzungskonzepts versteht. Wer die Komplexität des aktiven Managements beherrscht, wird mit einer überdurchschnittlichen Performance belohnt.