Das Bild des Gewerbeparks hat sich grundlegend gewandelt. War er früher oft nur ein funktionales Areal am Stadtrand, geprägt von Asphaltflächen und fensterlosen Hallen, so entwickelt er sich heute zum High-Tech-Ökosystem. Dieser Wandel wird von drei massiven Kräften getrieben: Digitalisierung, Nachhaltigkeit und dem Drang zur Skalierung. Das Ergebnis ist die „Immobilie als Plattform“. In diesem Modell ist der Eigentümer nicht mehr nur ein Vermieter von Raum, sondern der Betreiber einer Infrastruktur, die Unternehmen befähigt, schneller und nachhaltiger zu wachsen.
Digitalisierung: Das Betriebssystem der Plattform
Digitalisierung in einem Gewerbepark des Jahres 2026 bedeutet weit mehr als nur schnelles Internet. Sie ist das unsichtbare Betriebssystem, das alle Prozesse optimiert. Ein moderner Gewerbepark nutzt digitale Zwillinge und IoT-Sensorik, um den Betrieb in Echtzeit zu steuern.
Für den Mieter bedeutet das: Er kann seinen Energieverbrauch sekundengenau überwachen, Wartungsbedarfe an der Gebäudetechnik werden gemeldet, bevor ein Schaden entsteht (Predictive Maintenance), und Logistikprozesse auf dem Gelände werden durch intelligente Leitsysteme synchronisiert. Für den Investor bedeutet das: Eine enorme Steigerung der operativen Transparenz. Datengetriebene Entscheidungen senken die Instandhaltungskosten und erhöhen die Lebensdauer der technischen Anlagen. Die Digitalisierung macht den Gewerbepark „smart“ und damit hochgradig effizient.
Nachhaltigkeit: Vom ESG-Check zur zirkulären Wertschöpfung
Nachhaltigkeit ist kein „Add-on“ mehr, um Investorenberichte zu verschönern. Sie ist zum harten Wirtschaftsfaktor geworden. Im Spannungsfeld der Dekarbonisierung verwandelt sich der Gewerbepark in ein Energie-Hub.
Moderne Plattform-Gewerbeparks setzen auf:
- Sektorenkopplung: Abwärme aus Produktionsprozessen oder Rechenzentren wird zur Beheizung von Büroeinheiten genutzt.
- Circular Economy: Das Areal wird so verwaltet, dass Stoffkreisläufe zwischen verschiedenen Mietern geschlossen werden können (z. B. Abfallprodukte des einen als Rohstoff des anderen).
- Biodiversität als Standortfaktor: Grüne Dächer und entsiegelte Flächen dienen nicht nur dem Regenwassermanagement, sondern verbessern das Mikroklima und die Aufenthaltsqualität für Mitarbeiter – ein entscheidender Faktor im „War for Talents“.
Investoren bewerten Immobilien heute nach ihrer „Stranded Asset Resilienz“. Nur wer Nachhaltigkeit als integralen Bestandteil der Infrastruktur begreift, sichert den langfristigen Wiederverkaufswert.
Skalierung: Wachstum ohne Umzugsstress
Die größte Herausforderung für erfolgreiche Unternehmen ist oft das eigene Wachstum. Klassische Mietmodelle zwingen Firmen bei einer Verdopplung der Kapazität oft zum Standortwechsel. Die Plattform-Logik bricht dies auf. Durch modulare Flächen und geteilte Services (Shared Services) ermöglicht der Gewerbepark eine Skalierung innerhalb des bestehenden Standorts.
Ob es um kurzfristig zubuchbare Lagerkapazitäten, gemeinschaftlich genutzte Konferenzzentren oder sogar Shared-Labor-Einrichtungen geht: Die Plattform bietet die Ressourcen, die das Unternehmen gerade braucht. Diese Flexibilität ist der Treibstoff für die Skalierung der Mieter – und sorgt beim Investor für eine extrem hohe Mieterbindung (Stickiness).
Der Investor-Nutzen: Ein neues Verständnis von Rendite
Wer Gewerbeparks als Plattformen begreift, muss auch seine Metriken anpassen. Die Rendite speist sich im Jahr 2026 aus drei Quellen:
- Basis-Miete: Die klassische Vergütung für den Raum.
- Service-Einnahmen: Erträge aus der Bereitstellung von Energie, digitalen Diensten und geteilter Infrastruktur.
- Risiko-Abschlag: Ein geringeres Risiko-Profil durch die hohe Diversifikation der Mieter und die technische Zukunftsfähigkeit des Objekts.
Marktbeobachtung: Wir sehen eine deutliche Verschiebung des Kapitals hin zu Objekten, die diese Plattform-Eigenschaften aufweisen. Investoren suchen nicht mehr den „passiven Beton“, sondern die „aktive Wertschöpfung“.
Herausforderungen: Management-Intensität und Mindset
Dieser Wandel hin zur Plattform erfordert von Investoren und Asset Managern ein neues Mindset. Ein Gewerbepark lässt sich nicht mehr „nebenher“ verwalten. Es braucht operatives Know-how in den Bereichen Energiewirtschaft, IT-Infrastruktur und Community-Management. Die Komplexität steigt, aber mit ihr auch die Eintrittsbarrieren für Wettbewerber und die Chance auf überdurchschnittliche Margen.
Fazit: Die Evolution ist unumkehrbar
Die Konvergenz von Digitalisierung, Nachhaltigkeit und Skalierungsfähigkeit markiert die nächste Evolutionsstufe der Gewerbeimmobilie. Gewerbeparks, die als Plattformen agieren, sind die Antwort auf eine Wirtschaft, die keine starren Strukturen mehr verträgt. Für Investoren bietet dieses Spannungsfeld eine historische Chance: Die Transformation eines statischen Assets in einen dynamischen Wertschöpfer. Wer diesen Weg nüchtern kalkuliert und innovativ gestaltet, wird die Gewinner-Assets von morgen in seinem Portfolio halten.
